개발이익이란, 초과 이익환수제란, 재건축 초과 이익환수제 시행 이유
초과 이익환수제란?
초과 이익환수제는 주택가격이 많이 상승했던 2006년도에 도입이 되었으나, 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 이유로 2013~2017년 말까지 4년간 한시적으로 제도 유예가 되었습니다. 2018년 1월부터 부활했습니다. 이 제도는 재건축 종료 시점 집값 즉, 준공을 인가받은 때의 집값에서 개시 시점추진위원회가 설립된 시점 집값 및 정상주택 가격 상승분, 개발비용을 모두 뺀 금액이 1인당 3,000만 원을 초과할 경우, 초과 금액 구간별로 10~50% 누진과세를 하는 제도입니다.
이는 토지로부터 발생하는 개발 이익을 환수해 이것을 적정하게 배분하여 토지에 대한 투기를 방지하고, 토지의 효율적인 이용을 목적으로 하는 제도라고 할 수 있다고 하는데요. 단, 여기서 재개발이나 리모델링은 제외됩니다. 재건축 초과 이익환수제는 이처럼 이익과 투기 등을 막는 긍정적인 부분도 있으나, 개발의 진행 지연, 사업 자체의 무산으로 인한 우려의 목소리도 큰 것이 사실입니다.
또한, 인구밀도가 정말 높은 서울 및 수도권에서는 주택공급이 이뤄지지 않아 되레 시민이 불편할 수 있다고 하는데요. 신규주택공급이 부족해지면 부동산 가격 상승에 또 영향을 줄 수도 있어 보완제가 마련되어야 합이라는 의견이 계속해서 나오고 있습니다.
개발이익이란?
택지개발사업, 공업단지 조성사업 등의 시행 또는 토지이용계획의 변경, 기타 사회 경제적 요인에 의해 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분입니다.
재건축 초과 이익환수제 시행 이유
그러면 왜 재건축 사업을 통해 발생하는 이익이 사유재산에 대해 발생하는 것임에도 불구하고 국가에 부담금을 납부해야 하는지 궁금하실 것 같습니다. 그 이유는 재건축 시 토지이용계획 변경, 토지개발계획 등 세대주의 노력이나 투자 없이 초과 이익을 보는 사람이 생길 경우, 재건축은 투기의 대상으로 집값 상승을 부추길 수 있기 때문입니다.
재건축 초과 이익환수제 시행에 따른 이슈
정부 정책으로 인해 과도하게 발생한 이익에 대해 국가가 환수하겠다는 제도가 왜 이슈일까요. 가장 큰 이유는 초과 이익 환수가 아직 실현되지 않은 미실현 이익에 대해 환수하기 때문입니다. 또한, 매매하기 전 세금을 납부해야 하므로 추후 시세 조정 및 하락에 대한 미래 리스크가 고려되지 않았다는 것도 논쟁거리가 될 수 있습니다.